Voor een hypotheek heb je doorgaans een bruto maandinkomen van minimaal €1.500 tot €2.000 nodig, afhankelijk van de hypotheekverstrekker en je persoonlijke situatie. De exacte eis verschilt per bank, maar alle hypotheekverstrekkers gebruiken de Nibud-normen om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Je leencapaciteit hangt af van je inkomen, vaste lasten, gezinssamenstelling en de huidige rentestand. Als starter kun je gebruik maken van speciale regelingen om toch aan een hypotheek te komen.
Wat is de minimale inkomenseis voor een hypotheek?
De meeste hypotheekverstrekkers hanteren een minimum bruto maandinkomen tussen €1.500 en €2.000 voor een hypotheekaanvraag. Deze grens verschilt per bank en hangt samen met de Nibud-normen die bepalen hoeveel geld je maandelijks overhoudt voor woonlasten.
De Nibud-normen berekenen je draagkracht op basis van je netto besteedbaar inkomen na aftrek van alle vaste lasten. Hierbij wordt gekeken naar:
- Je bruto inkomen en belastingdruk
- Vaste maandlasten zoals leningen en alimentatie
- Gezinssamenstelling en kinderkosten
- Overige verplichtingen en uitgaven
Banken gebruiken deze normen als uitgangspunt, maar kunnen strengere eisen stellen. Sommige verstrekkers vragen bijvoorbeeld een hoger minimuminkomen voor specifieke hypotheekvormen of bij risicovolle situaties. Het is belangrijk om te weten dat een hoger inkomen niet automatisch betekent dat je meer kunt lenen – je totale financiële plaatje bepaalt je leencapaciteit.
Hoe berekenen banken hoeveel je mag lenen op basis van je inkomen?
Banken berekenen je maximale hypotheek door je bruto jaarinkomen te vermenigvuldigen met een factor tussen 4,5 en 5,5, afhankelijk van je financiële situatie en de huidige rentestand. Deze berekening wordt vervolgens getoetst aan de Nibud-normen voor je werkelijke draagkracht.
De berekening werkt als volgt:
- Bepaling van je vast bruto jaarinkomen
- Toevoeging van structurele inkomsten zoals toeslagen
- Vermenigvuldiging met de factor van de hypotheekverstrekker
- Toetsing aan de Nibud-normen voor netto draagkracht
- Aftrek van bestaande schulden en verplichtingen
Bij de Nibud-toets wordt gekeken naar je netto besteedbaar inkomen. Hierbij worden alle vaste lasten afgetrokken, zoals bestaande leningen, alimentatie en andere financiële verplichtingen. Het resterende bedrag bepaalt hoeveel je maandelijks aan woonlasten kunt dragen.
Toeslagen zoals zorgtoeslag en kinderbijslag tellen wel mee, maar meestal voor een lager percentage dan je vaste salaris. Variable inkomenscomponenten zoals bonussen worden vaak gedeeltelijk of helemaal niet meegerekend.
Welke inkomsten tellen wel en niet mee voor je hypotheekaanvraag?
Vast salaris, uitkeringen en toeslagen tellen volledig mee voor je hypotheekaanvraag. Variable inkomsten zoals bonussen, overwerk en freelance-inkomsten worden meestal gedeeltelijk meegerekend, afhankelijk van de structurele aard en duur van deze inkomsten.
Inkomsten die wel meetellen:
- Vast bruto salaris uit loondienst
- Structurele uitkeringen (WW, WAO, pensioen)
- Zorgtoeslag en kinderbijslag
- Huurtoeslag (bij verhuurde woningen)
- Winst uit onderneming (bij zelfstandigen, gemiddeld over 3 jaar)
Inkomsten die niet of beperkt meetellen:
- Eenmalige bonussen of winstuitkeringen
- Onregelmatig overwerk
- Freelance-inkomsten korter dan 2 jaar
- Inkomsten uit verhuur (vaak slechts 75%)
- Studiefinanciering
- Alimentatie (afhankelijk van resterende duur)
Voor zelfstandig ondernemers gelden strengere regels. Banken kijken naar de gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar en vragen uitgebreide financiële documentatie. Ook wordt vaak een hoger eigen geld percentage gevraagd.
Wat zijn de financiële mogelijkheden voor starters met een lager inkomen?
Starters met een lager inkomen kunnen gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot €435.000, startersleningen van gemeenten, en speciale hypotheekvormen voor jonge kopers. Deze regelingen maken het mogelijk om met minder eigen geld en een lager inkomen toch een woning te kopen.
Belangrijkste mogelijkheden voor starters:
- Nationale Hypotheek Garantie – Lagere rente en minder eigen geld nodig
- Starterslening gemeente – Aanvullende lening tegen gunstige voorwaarden
- Jongerenregeling – Hogere leencapaciteit voor kopers onder 35 jaar
- Familiebank – Schenking of lening van familie voor eigen geld
- Koopgarantregeling – Gemeente koopt woning terug bij financiële problemen
De NHG is vooral aantrekkelijk omdat je hiermee kunt lenen tot 100% van de woningwaarde plus kosten koper. Ook krijg je een rentevoordeel van ongeveer 0,2% tot 0,4%. Veel gemeenten bieden daarnaast lokale regelingen voor starters, zoals renteloze leningen of garanties.
Bij hypotheekadvies kunnen wij je helpen om alle beschikbare regelingen in kaart te brengen en de beste combinatie voor jouw situatie te vinden. Het eerste adviesgesprek is altijd kosteloos.
Hoe kun je je leencapaciteit vergroten zonder salarisverhoging?
Je leencapaciteit kun je vergroten door vaste lasten te verlagen, eigen geld op te bouwen, en je kredietwaardigheid te verbeteren. Ook het aflossen van bestaande schulden en het optimaliseren van je belastingsituatie kunnen je maximale hypotheek verhogen.
Praktische stappen om je leencapaciteit te verhogen:
- Schulden aflossen – Vooral dure leningen zoals creditcards
- Vaste lasten verlagen – Goedkopere verzekeringen en abonnementen
- Eigen geld sparen – Meer eigen inbreng betekent lagere hypotheek
- BKR-registraties opschonen – Oude leningen definitief afsluiten
- Gezamenlijk aanvragen – Partner mee laten tekenen voor dubbel inkomen
Het verlagen van je maandelijkse vaste lasten heeft direct effect op je leencapaciteit. Elke €100 minder aan vaste lasten kan je hypotheek met ongeveer €15.000 tot €20.000 verhogen. Ook het volledig aflossen van een doorlopend krediet of persoonlijke lening kan een groot verschil maken.
Eigen geld opbouwen helpt op twee manieren: je hebt minder hypotheek nodig en banken zien het als bewijs van financiële discipline. Voor starters is het vaak realistischer om te focussen op het verlagen van lasten dan op het sparen van grote bedragen.
Wil je weten wat jouw exacte mogelijkheden zijn? Bij onze financiële dienstverlening berekenen we graag je persoonlijke leencapaciteit en adviseren we over de beste strategie. Je kunt altijd contact met ons opnemen voor een vrijblijvend gesprek over je situatie.
Een vraag hypotheek stellen begint met een goed inzicht in je financiële mogelijkheden. Door je inkomen, uitgaven en doelen helder in kaart te brengen, kun je realistische verwachtingen hebben over wat mogelijk is. Wij helpen je graag bij het maken van de juiste keuzes voor jouw woningaankoop.
