Bij hypotheek oversluiten verlies je meestal je bestaande hypotheekgarantie, zoals de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit gebeurt omdat je technisch gezien je oude hypotheek afsluit en een nieuwe aangaat. Sommige garanties kun je wel behouden door de juiste stappen te zetten en de timing goed af te stemmen. Het is belangrijk om vooraf te berekenen of oversluiten nog steeds voordelig is zonder garantie.
Wat gebeurt er precies met je hypotheekgarantie bij oversluiten?
Je hypotheekgarantie vervalt meestal automatisch wanneer je je hypotheek oversluit. Dit komt omdat oversluiten juridisch gezien betekent dat je je oude hypotheek volledig aflost en een nieuwe hypotheek afsluit bij dezelfde of een andere geldverstrekker.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is hiervan het bekendste voorbeeld. Deze garantie is gekoppeld aan je oorspronkelijke hypotheek en verdwijnt zodra je die hypotheek beëindigt. Dit geldt ook voor andere garantievormen zoals werkgeversgaranties of bankspecifieke garanties.
Het verlies van je garantie heeft praktische gevolgen. Zonder NHG betaal je bijvoorbeeld een hogere rente, omdat de bank meer risico loopt. Ook val je niet meer onder de NHG-bescherming bij betalingsproblemen. Bij een eventuele gedwongen verkoop van je woning ben je zelf verantwoordelijk voor een restschuld.
Er zijn wel uitzonderingen mogelijk. Sommige banken bieden interne oversluitingen aan waarbij bepaalde garanties behouden blijven. Ook kun je soms een nieuwe garantie aanvragen, maar dit hangt af van je huidige situatie en de geldende voorwaarden.
Welke garantievormen kun je behouden en welke verlies je?
De meeste garantievormen verdwijnen bij oversluiten, maar er zijn belangrijke verschillen tussen de verschillende typen. NHG, werkgeversgaranties en bankgaranties hebben elk hun eigen regels voor overdraagbaarheid.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat altijd verloren bij oversluiten naar een andere bank. Je kunt wel een nieuwe NHG aanvragen als je hypotheek onder de actuele NHG-grens blijft en je voldoet aan alle voorwaarden. Let op: de NHG-grens verandert jaarlijks en kan lager zijn dan toen je je huis kocht.
Werkgeversgaranties zijn meestal niet overdraagbaar naar een nieuwe hypotheek. Deze garanties zijn vaak gekoppeld aan specifieke afspraken tussen jouw werkgever en de oorspronkelijke geldverstrekker. Je moet opnieuw onderhandelen met je werkgever als je een nieuwe garantie wilt.
Bankspecifieke garanties verdwijnen vrijwel altijd bij oversluiten naar een andere bank. Sluit je over binnen dezelfde bank, dan kun je soms je garantie behouden. Dit hangt af van de interne regels van de bank en je huidige financiële situatie.
Sommige verzekeringen die als garantie dienen, zoals overlijdensrisicoverzekeringen, kun je wel behouden. Deze zijn niet direct gekoppeld aan je hypotheek maar aan jou als persoon.
Hoe voorkom je dat je hypotheekgarantie verloren gaat bij oversluiten?
Je kunt garantieverlies beperken door strategisch te werk te gaan en de juiste timing te hanteren. De belangrijkste stap is om vooraf goed te onderzoeken welke opties je hebt en wat de voorwaarden zijn.
Begin met het controleren of je huidige bank interne oversluiting aanbiedt. Bij een interne oversluitprocedure blijf je bij dezelfde bank en kun je vaak je bestaande garanties behouden. Dit is niet altijd de goedkoopste optie, maar scheelt wel de kosten en moeite van nieuwe garantieaanvragen.
Voor NHG-behoud kun je een nieuwe aanvraag indienen voordat je oversluit. Verzamel alle benodigde documenten zoals recente loonstroken, jaaropgaven en een actuele woningtaxatie. Let erop dat je hypotheekbedrag onder de huidige NHG-grens blijft.
Neem tijdig contact op met garantieverstrekkers. Voor werkgeversgaranties betekent dit overleg met je HR-afdeling of leidinggevende. Sommige werkgevers zijn bereid om nieuwe garanties af te geven, vooral als je arbeidsrelatie goed is.
Plan de timing zorgvuldig. Probeer nieuwe garanties rond te krijgen voordat je de oversluitprocedure start. Dit voorkomt een periode zonder bescherming en geeft je meer onderhandelingsruimte met de nieuwe geldverstrekker.
Wanneer is oversluiten nog steeds voordelig zonder garantie?
Oversluiten kan financieel aantrekkelijk blijven, zelfs als je je garantie verliest. Dit hangt af van het renteverschil, je resterende hypotheekbedrag en de looptijd van je hypotheek.
Bereken het totale rentevoordeel over de gehele resterende looptijd. Bij een hypotheek van €200.000 met nog 15 jaar looptijd betekent 0,5% renteverschil ongeveer €750 besparing per jaar, oftewel €11.250 totaal. Trek hier de kosten van oversluiten vanaf, zoals taxatiekosten en advieskosten.
Het verlies van NHG betekent meestal 0,1% tot 0,3% hogere rente. Als je nieuwe rente ondanks dit verlies nog steeds lager is dan je huidige rente, blijft oversluiten voordelig. Bij grote renteverschillen van 1% of meer weegt dit ruimschoots op tegen het garantieverlies.
Overweeg ook je persoonlijke situatie. Heb je een stabiele baan en voldoende reserves, dan is het risico van garantieverlies kleiner. Bij onzekere arbeidsomstandigheden of weinig spaargeld is het behouden van garanties belangrijker dan rentebesparing.
Kijk naar de resterende hypotheekschuld. Bij een lage restschuld is het absolute risico kleiner, waardoor garantieverlies minder zwaar weegt. Bij hoge schulden bieden garanties meer bescherming en zijn ze waardevoller om te behouden.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij hypotheek oversluiten met garantiebehoud
Wij begeleiden je door het complete oversluitproces en zorgen ervoor dat je geen onnodige garanties verliest. Ons ervaren team kent alle ins en outs van garantiebehoud en helpt je de beste keuze maken voor jouw situatie.
Onze dienstverlening bij hypotheek oversluiten omvat:
- Garantiecheck: We inventariseren al je huidige garanties en onderzoeken welke je kunt behouden
- Kostenanalyse: Complete doorrekening van rentebesparing versus garantieverlies
- Procescoördinatie: We regelen contact met garantieverstrekkers en zorgen voor juiste timing
- Documentatie: Hulp bij het verzamelen van alle benodigde papieren voor nieuwe garantieaanvragen
- Onafhankelijk advies: Toegang tot ruim 40 geldverstrekkers voor de beste voorwaarden
We werken transparant op fee-basis zonder provisiebelangen, zodat je zeker weet dat ons advies volledig in jouw belang is. Het eerste gesprek is altijd gratis, waarin we je situatie bespreken en de mogelijkheden in kaart brengen.
Wil je weten of oversluiten voor jou voordelig is, ook met garantieverlies? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. We rekenen alles voor je door en zorgen dat je een weloverwogen beslissing kunt nemen.
