Hypotheek oversluiten heeft verschillende gevolgen voor je belastingaangifte, maar je hypotheekrenteaftrek blijft gewoon bestaan. De meeste kosten van oversluiten kun je aftrekken van de belasting, zoals advieskosten en boeterente. Bij een hogere hypotheek voor verbouwing blijf je renteaftrek behouden, maar het eigenwoningforfait kan stijgen. Oversluiten naar een andere woning brengt andere fiscale regels met zich mee.
Wat gebeurt er met je hypotheekrenteaftrek als je oversluit?
Je hypotheekrenteaftrek blijft volledig behouden wanneer je oversluit naar een andere bank of geldverstrekker. Het maakt voor de belastingdienst geen verschil bij welke bank je hypotheek loopt. Je kunt gewoon doorgaan met het aftrekken van de betaalde rente in je jaarlijkse belastingaangifte.
De enige verandering in je belastingaangifte is dat je vanaf het moment van oversluiten de rente van je nieuwe hypotheekverstrekker moet opgeven. Je ontvangt van beide partijen een jaaropgave: van je oude bank tot de oversluitdatum en van je nieuwe bank vanaf die datum. Deze bedragen tel je bij elkaar op voor je totale renteaftrek.
Let op dat je hypotheektype wel invloed heeft op de aftrek. Bij een annuïteitenhypotheek trek je de volledige rente af, terwijl je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen rente over het deel tot de WOZ-waarde kunt aftrekken. Dit verandert niet door het oversluiten zelf.
Welke kosten van oversluiten kun je aftrekken van de belasting?
De meeste kosten die je maakt bij hypotheek oversluiten zijn fiscaal aftrekbaar als hypotheekkosten. Dit geldt voor advieskosten, taxatiekosten, notariskosten en boeterente die je betaalt aan je huidige bank.
Aftrekbare kosten bij oversluiten zijn:
- Advieskosten van je hypotheekadviseur
- Taxatiekosten voor de waardering van je woning
- Notariskosten voor het passeren van de nieuwe hypotheekakte
- Boeterente of afsluitkosten bij je huidige bank
- Kosten voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek
Deze kosten kun je in het jaar waarin je ze betaalt volledig aftrekken van je belastbaar inkomen. Je hoeft ze niet te spreiden over meerdere jaren. Bewaar alle rekeningen en facturen goed, want de belastingdienst kan hierom vragen.
Niet aftrekbaar zijn kosten die niet direct met de hypotheek te maken hebben, zoals verhuiskosten of kosten voor het opknappen van je woning.
Hoe beïnvloedt een hogere hypotheek je belastingvoordeel?
Bij een hogere hypotheek voor verbouwing of onderhoud van je eigen woning blijf je renteaftrek behouden over het volledige bedrag. De belastingdienst ziet verbouwing als investering in je eigenwoningbezit, dus de extra rente is volledig aftrekbaar.
Een hogere hypotheek heeft wel gevolgen voor je eigenwoningforfait. Dit is het bedrag dat de belastingdienst als voordeel ziet van het bewonen van je eigen huis. Het forfait wordt berekend over de WOZ-waarde van je woning en stijgt mee als je woning meer waard wordt door de verbouwing.
Praktisch betekent dit dat je meer rente kunt aftrekken, maar ook meer eigenwoningforfait moet betalen. In de meeste gevallen blijft het saldo positief, vooral bij de huidige lage rentetarieven en hoge eigenwoningforfaitpercentages.
Voor andere doeleinden dan woning-gerelateerde zaken kun je de extra rente niet aftrekken. Gebruik je de verhoogde hypotheek bijvoorbeeld voor een auto of vakantie, dan geldt de renteaftrek alleen over het oorspronkelijke hypotheekbedrag.
Wat zijn de belastingregels bij oversluiten naar een andere woning?
Oversluiten naar een andere woning brengt andere fiscale regels met zich mee dan oversluiten binnen dezelfde woning. Je hypotheekrenteaftrek start opnieuw bij de nieuwe woning, maar je behoudt wel je opgebouwde rechten.
Bij verhuizing naar een duurdere woning kun je de volledige nieuwe hypotheek gebruiken voor renteaftrek, mits je binnen drie jaar verhuist en de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude plus de extra koopsom. Dit heet de doorschuifregeling.
Overdrachtsbelasting speelt ook een rol bij je fiscale positie. Vanaf 2021 betaal je geen overdrachtsbelasting meer bij aankoop van een woning tot 400.000 euro als eerste woning. Voor doorstromers geldt het normale tarief van 10,4% over de gehele koopsom.
Het eigenwoningforfait wordt berekend over de WOZ-waarde van je nieuwe woning. Dit kan hoger of lager uitvallen dan bij je vorige woning, afhankelijk van de waarde en het toepasselijke percentage.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt met fiscaal voordelig oversluiten
Wij begeleiden je door het complete hypotheek oversluiten proces en zorgen ervoor dat je alle fiscale voordelen optimaal benut. Onze ervaren adviseurs hebben jarenlange expertise in zowel hypotheken als belastingaspecten.
Onze ondersteuning bij fiscaal oversluiten:
- Complete analyse van je huidige fiscale situatie en mogelijke voordelen
- Berekening van alle aftrekbare kosten en verwachte belastingvoordelen
- Advies over timing van oversluiten voor optimaal fiscaal resultaat
- Begeleiding bij het verzamelen van alle benodigde documenten
- Nazorg en controle of alle voordelen correct zijn toegepast
We werken transparant op fee-basis zonder provisiebelangen, zodat ons advies volledig in jouw belang is. Het eerste gesprek is altijd gratis, waarin we je laten zien hoe we je kunnen helpen met fiscaal voordelig oversluiten.
Wil je weten wat oversluiten voor jouw situatie kan betekenen? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over je mogelijkheden.
