Bij hypotheek oversluiten komen verschillende kosten kijken: afsluitkosten nieuwe hypotheek (€500-€2000), taxatiekosten (€300-€600), notariskosten (€500-€1500), mogelijke boeterente oude hypotheek en advieskosten. De totale kosten liggen meestal tussen €1500-€5000. Of oversluiten voordelig is, bereken je door de totale kosten af te zetten tegen je maandelijkse rentebesparing.
Welke kosten komen er kijken bij het oversluiten van je hypotheek?
Het oversluiten van je hypotheek brengt verschillende kosten met zich mee die je van tevoren goed moet berekenen. De belangrijkste kosten zijn afsluitkosten nieuwe hypotheek, taxatiekosten, notariskosten en eventuele boeterente op je huidige hypotheek.
De afsluitkosten voor je nieuwe hypotheek variëren per geldverstrekker en liggen meestal tussen €500 en €2000. Deze kosten dekken de administratieve afhandeling en beoordeling van je aanvraag.
Voor de taxatie van je woning betaal je tussen €300 en €600. Deze waardering is nodig om de huidige waarde van je onderpand vast te stellen. Notariskosten voor het passeren van de nieuwe hypotheekakte bedragen ongeveer €500 tot €1500, afhankelijk van de hypotheeksom.
De boeterente kan een forse kostenpost zijn. Deze betaal je wanneer je je huidige hypotheek voor het einde van de rentevaste periode aflost. De hoogte hangt af van het renteverschil en de resterende looptijd van je huidige contract.
Daarnaast komen er advieskosten bij een hypotheekadviseur en mogelijk extra kosten voor overbruggingsfinanciering als je tussen twee woningen zit. Tel alle kosten bij elkaar op om een realistisch beeld te krijgen van je totale investering.
Hoe bereken je of oversluiten financieel voordelig is?
Om te berekenen of oversluiten loont, zet je de totale kosten af tegen je maandelijkse rentebesparing. De terugverdientijd geeft aan na hoeveel maanden je quitte speelt. Deel de totale kosten door je maandelijkse besparing voor dit getal.
Stel je bespaart €150 per maand door een lagere rente en de totale kosten bedragen €3000. Dan is je terugverdientijd 20 maanden (€3000 ÷ €150). Na 20 maanden verdien je de kosten terug en bespaar je daarna echt geld.
Kijk ook naar je resterende looptijd. Heb je nog 10 jaar te gaan en een terugverdientijd van 2 jaar? Dan bespaar je 8 jaar lang echt geld. Bij een resterende looptijd van 3 jaar en terugverdientijd van 2 jaar bespaar je maar 1 jaar.
Vergeet niet het belastingvoordeel mee te nemen in je berekening. Door de lagere rente betaal je minder hypotheekrente, wat betekent dat je hypotheekrenteaftrek ook lager wordt. Dit verkleint je netto besparing iets.
Maak altijd een complete doorrekening waarin je alle kosten en besparingen over de gehele resterende looptijd bekijkt. Zo krijg je het meest realistische beeld van het financiële voordeel.
Wanneer is het het beste moment om je hypotheek over te sluiten?
Het beste moment om over te sluiten is wanneer het renteverschil groot genoeg is om de kosten binnen redelijke tijd terug te verdienen. Een renteverschil van minimaal 1% en een resterende looptijd van minstens 5 jaar maken oversluiten meestal interessant.
Let goed op de hoogte van je boeterente. Zit je nog lang vast aan je huidige rente? Dan kan de boete fors zijn. Zit je bijna aan het einde van je rentevaste periode? Dan is de boete vaak lager of zelfs nihil.
Je persoonlijke situatie speelt ook mee. Ben je van plan om binnen een paar jaar te verhuizen? Dan weegt de terugverdientijd zwaarder mee. Blijf je lang in je huidige woning? Dan kun je meer kosten voor lief nemen.
Marktomstandigheden beïnvloeden het moment ook. Bij dalende rentes is het aantrekkelijker om over te sluiten. Bij stijgende rentes kun je beter wachten, tenzij je verwacht dat ze verder blijven stijgen.
Houd ook rekening met je financiële ruimte. Heb je de kosten beschikbaar zonder je buffer aan te spreken? En past de nieuwe maandlast comfortabel in je budget, ook als je inkomen zou dalen?
Wat zijn veelgemaakte fouten bij het berekenen van oversluiten kosten?
De meest voorkomende fout is het vergeten van bepaalde kosten in de berekening. Veel mensen focussen alleen op de boeterente en vergeten taxatiekosten, notariskosten of advieskosten. Dit geeft een veel te rooskleurig beeld van de besparing.
Een andere veelgemaakte fout is het verkeerd inschatten van de boeterente. Deze hangt af van complexe berekeningen die geldverstrekkers maken. Vraag altijd een actuele berekening op in plaats van te gokken naar het bedrag.
Het niet meenemen van belastingeffecten zorgt ook voor verkeerde berekeningen. Door een lagere rente daalt je hypotheekrenteaftrek, waardoor je netto besparing lager uitvalt dan gedacht. Dit effect is groter naarmate je in een hogere belastingschaal valt.
Mensen onderschatten vaak de totale doorlooptijd van het proces. Oversluiten kost tijd en soms loop je hierdoor tegen extra kosten aan, zoals tijdelijke overbruggingsfinanciering of dubbele hypotheeklasten.
Ook het niet doorrekenen van verschillende scenario’s is een gemiste kans. Wat gebeurt er als de rentes stijgen? Of als je inkomen daalt? Een goede berekening houdt rekening met meerdere mogelijkheden.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij hypotheek oversluiten
Wij helpen je bij het maken van een complete en realistische berekening voor hypotheek oversluiten. In ons gratis eerste adviesgesprek krijg je een transparante kosteninschatting waarin alle aspecten worden meegenomen.
Onze ervaren hypotheekadviseurs begeleiden je door het hele proces:
- Complete doorrekening van alle kosten en besparingen
- Actuele boeterenteberekening bij je huidige geldverstrekker
- Vergelijking van verschillende nieuwe hypotheekaanbieders
- Begeleiding bij alle administratieve stappen
- Nazorg en monitoring van je nieuwe hypotheek
Omdat wij werken op fee-basis zonder provisiebelangen, krijg je onafhankelijk advies dat volledig in jouw belang is. We kijken samen naar jouw specifieke situatie en doelen om te bepalen of oversluiten echt voordelig voor je is.
Wil je weten of hypotheek oversluiten voor jou interessant is? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek waarin we je situatie doorrekenen en alle mogelijkheden bespreken.
