De waarde van je huis speelt een belangrijke rol bij het oversluiten van je hypotheek. Je huiswaarde bepaalt hoeveel je kunt lenen en welke rentetarieven je krijgt aangeboden. Een hogere woningwaarde betekent meestal betere voorwaarden, terwijl een lagere waarde je opties kan beperken. Ook bij waardedaling kun je echter nog steeds voordeel behalen met oversluiten, afhankelijk van je huidige rente en nieuwe marktomstandigheden.
Wat betekent de huiswaarde precies voor je hypotheek?
Je huiswaarde bepaalt de loan-to-value ratio (LTV), het percentage van je hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. Banken gebruiken deze verhouding om je risicoprofiel te beoordelen en je rentetarief vast te stellen. Hoe lager je LTV, hoe gunstiger je voorwaarden worden.
De huidige marktwaarde van je woning kan flink verschillen van wat je destijds hebt betaald. Huizenprijzen fluctueren door economische omstandigheden, vraag en aanbod, en lokale ontwikkelingen. Bij oversluiten kijkt de bank naar de actuele waarde, niet naar je oorspronkelijke aankoopprijs.
Een LTV van 80% of lager geeft je toegang tot de beste rentetarieven. Bij een LTV tussen 80% en 90% betaal je meestal een risico-opslag. Boven de 90% worden de voorwaarden minder gunstig en kunnen banken extra eisen stellen aan je inkomen of andere zekerheden.
Hoe wordt je huiswaarde bepaald bij het oversluiten?
Voor het oversluiten van je hypotheek is meestal een officiële taxatie nodig die door een erkende taxateur wordt uitgevoerd. Deze taxatie geeft een betrouwbare waardebepaling die banken accepteren voor hun besluitvorming. Online waardetools geven slechts een indicatie en worden niet gebruikt voor hypotheekaanvragen.
De taxateur beoordeelt verschillende factoren: de staat van onderhoud, recente verbouwingen, de ligging, vergelijkbare verkopen in de buurt en de algemene woningmarkt. Ook kijkt hij naar bijzonderheden zoals energielabel, bouwjaar en indeling van je woning.
De kosten voor een taxatie liggen tussen de 300 en 600 euro, afhankelijk van het type woning en de complexiteit. Sommige banken accepteren een recente taxatie (niet ouder dan 6 maanden), waardoor je mogelijk kosten kunt besparen als je recent al een taxatie hebt laten uitvoeren.
Wat gebeurt er als je huis minder waard is geworden?
Een lagere huiswaarde betekent een hogere LTV-ratio, wat kan leiden tot minder gunstige rentetarieven of beperkte keuzemogelijkheden bij banken. In sommige gevallen ontstaat er een restschuld: je hypotheek is hoger dan de woningwaarde. Dit hoeft oversluiten niet onmogelijk te maken, maar beperkt wel je opties.
Bij een restschuld kun je verschillende oplossingen overwegen. Je kunt ervoor kiezen om een deel van de hypotheek bij te betalen om de LTV te verbeteren. Alternatief is wachten tot de woningmarkt herstelt of je hypotheek verder is afgelost. Sommige banken accepteren ook een hogere LTV tegen een risico-opslag.
Het is belangrijk om de totale kosten te berekenen. Soms weegt het rentevoordeel van oversluiten op tegen de hogere kosten door een slechtere LTV. Een goede hypotheekadviseur kan doorrekenen of oversluiten in jouw situatie nog steeds financieel voordelig is.
Wanneer is oversluiten nog steeds interessant ondanks huiswaarde?
Oversluiten kan ook bij een lagere huiswaarde voordelig zijn als het renteverschil groot genoeg is om de hogere kosten te compenseren. Bij een verschil van 1% of meer in rente kan oversluiten nog steeds honderden euro’s per maand besparen, zelfs met een minder gunstige LTV.
Ook je hypotheekvorm speelt een rol. Bij een aflossingsvrije hypotheek bouw je geen vermogen op, waardoor de LTV niet verbetert. Oversluiten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek kan dan een verstandige keuze zijn, ondanks hogere maandlasten.
Denk ook aan je resterende looptijd. Bij een korte restlooptijd (minder dan 10 jaar) wegen de oversluitkosten zwaarder. Bij een lange looptijd heb je meer tijd om het voordeel van een lagere rente terug te verdienen. Ook veranderingen in je inkomen of persoonlijke situatie kunnen oversluiten aantrekkelijk maken.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt met hypotheek oversluiten
Wij begeleiden je volledig bij het hypotheek oversluiten, ook wanneer je huiswaarde een uitdaging vormt. Onze ervaren adviseurs analyseren je situatie en berekenen of oversluiten in jouw geval voordelig is, rekening houdend met alle kosten en baten.
Onze dienstverlening omvat:
- Gratis berekening van je oversluitmogelijkheden en potentiële besparingen
- Strategisch advies bij lagere huiswaardes en hoge LTV-ratio’s
- Toegang tot ruim 40 banken voor de beste voorwaarden in jouw situatie
- Begeleiding van A tot Z, inclusief taxatie en administratieve afhandeling
- Transparante tarieven zonder verborgen provisies
Wil je weten of oversluiten voor jou voordelig is? Neem contact met ons op voor een gratis en vrijblijvend gesprek. We rekenen precies uit wat oversluiten jou kan opleveren en begeleiden je bij elke stap van het proces.
