Banken beoordelen je hypotheekaanvraag aan de hand van vijf hoofdcriteria: je inkomen en financiële stabiliteit, bestaande schulden en maandelijkse verplichtingen, kredietgeschiedenis via BKR-registratie, de waarde van het onderpand en je persoonlijke omstandigheden. Deze factoren bepalen samen hoeveel je kunt lenen en onder welke voorwaarden je een hypotheek kunt afsluiten.
Wat zijn de belangrijkste criteria waar banken op letten bij een hypotheekaanvraag?
Banken hanteren vijf primaire beoordelingscriteria bij hypotheekaanvragen: inkomenstoetsing, schulden en vaste lasten, kredietgeschiedenis, onderpandwaarde en persoonlijke omstandigheden. Deze factoren worden gezamenlijk beoordeeld om je maximale leencapaciteit en risicoprofiel te bepalen.
Het inkomen vormt de basis van elke hypotheekbeoordeling. Banken kijken niet alleen naar het bruto maandinkomen, maar ook naar de stabiliteit en duurzaamheid ervan. Een vast dienstverband scoort hoger dan tijdelijke contracten of zzp-inkomsten.
De schulden en vaste lasten worden afgetrokken van je beschikbare inkomen. Denk aan bestaande leningen, creditcardschulden, alimentatie en andere maandelijkse verplichtingen. Hoe lager deze lasten, hoe meer ruimte er is voor hypotheeklasten.
Je kredietgeschiedenis toont aan hoe betrouwbaar je bent in het nakomen van financiële verplichtingen. Banken raadplegen hiervoor het Bureau Krediet Registratie (BKR) voor een volledig overzicht van je kredietverleden.
De woningwaarde bepaalt het onderpand voor de lening. Banken financieren maximaal een bepaald percentage van de woningwaarde, meestal tussen de 90% en 106%, afhankelijk van je situatie en de huidige regelgeving.
Hoe beoordeelt de bank jouw inkomen voor een hypotheek?
Banken toetsen je inkomen op drie aspecten: de hoogte, stabiliteit en duurzaamheid. Voor werknemers in loondienst tellen het bruto jaarsalaris, vakantiegeld, dertiende maand en structurele toeslagen volledig mee. Variabele inkomensbestanddelen zoals bonussen worden vaak voor 70% meegerekend.
Bij een vast dienstverband is de beoordeling het eenvoudigst. Banken vragen meestal de laatste drie loonstroken en een werkgeversverklaring. Voor tijdelijke contracten hanteren banken strengere criteria en vragen zij vaak om uitzicht op verlenging.
Zelfstandigen en freelancers ondervinden meer uitdaging bij de inkomenstoetsing. Banken kijken naar de gemiddelde winst over de laatste drie jaar op basis van belastingaangiftes. Startende ondernemers moeten vaak minimaal twee jaar cijfers kunnen overleggen.
Bijkomende inkomsten zoals huurinkomsten, uitkeringen of alimentatie kunnen meetellen, maar vaak voor een lager percentage. Huurinkomsten worden bijvoorbeeld meestal voor 70% tot 90% van de netto huur meegerekend, afhankelijk van het type verhuur en de huurovereenkomst.
Voor een optimale beoordeling is het belangrijk om alle relevante inkomensbronnen goed te documenteren en eventuele toekomstige inkomenswijzigingen tijdig te communiceren met je hypotheekadviseur.
Welke schulden en verplichtingen bekijkt de bank bij de hypotheekbeoordeling?
Banken inventariseren alle maandelijkse financiële verplichtingen die je inkomen belasten. Deze schulden en lasten worden afgetrokken van je beschikbare inkomen om te bepalen hoeveel ruimte er overblijft voor hypotheeklasten.
De belangrijkste financiële verplichtingen die banken meenemen zijn:
- Bestaande leningen: Persoonlijke leningen, autoleningen, studieleningen en andere kredietvormen
- Creditcards: Zowel het uitstaande saldo als de minimale maandelijkse afbetaling
- Alimentatie: Zowel te betalen als te ontvangen alimentatie beïnvloedt de berekening
- Andere hypotheken: Bestaande hypotheeklasten op andere eigendommen
- Leaseverplichtingen: Auto- en andere leaseverplichtingen tellen volledig mee
Ook kijken banken naar je uitgavenpatroon via bankafschriften. Structureel hoge uitgaven aan abonnementen, verenigingscontributies of andere vaste lasten kunnen je leencapaciteit beïnvloeden.
Om je hypotheekmogelijkheden te optimaliseren, kun je overwegen om kleinere leningen af te lossen, creditcardschulden te saneren of onnodige abonnementen op te zeggen voordat je een hypotheek aanvraagt. Dit creëert meer financiële ruimte voor de hypotheeklasten.
Waarom is je kredietgeschiedenis zo belangrijk voor je hypotheekaanvraag?
Je kredietgeschiedenis toont banken hoe betrouwbaar je bent in het nakomen van financiële afspraken. Banken raadplegen het Bureau Krediet Registratie (BKR) om een volledig beeld te krijgen van je kredietverleden, lopende kredieten en eventuele betalingsachterstanden.
Het BKR registreert verschillende soorten informatie:
- Lopende kredieten: Alle actieve leningen, creditcards en andere kredietvormen
- Afgeloste kredieten: Positieve betalingsgeschiedenis van afgesloten leningen
- Negatieve registraties: Betalingsachterstanden, wanbetalingen en incasso’s
- Fraudemarkeringen: Registraties bij vermoeden van identiteitsfraude
Negatieve BKR-registraties kunnen je hypotheekaanvraag ernstig bemoeilijken. Achterstanden van meer dan € 250 die langer dan 30 dagen openstaan, worden geregistreerd. Deze markeringen blijven vijf jaar zichtbaar, ook na volledige afbetaling van de schuld.
Om je kredietwaardigheid te verbeteren, kun je alle openstaande schulden volledig afbetalen, je BKR-uittreksel controleren op onjuistheden en contact opnemen met crediteuren om betalingsregelingen te treffen. Een schone kredietgeschiedenis opbouwen kost tijd, maar verbetert je hypotheekkansen aanzienlijk.
Wat betekent de waarde van je woning voor de hypotheekverstrekking?
De woningwaarde bepaalt het onderpand voor je hypotheek en daarmee het maximale leenbedrag. Banken financieren doorgaans 90% tot 106% van de getaxeerde woningwaarde, afhankelijk van je situatie en de geldende regelgeving. De loan-to-value ratio (LTV) is hierbij het belangrijkste begrip.
Banken laten de woning altijd taxeren door een gecertificeerde taxateur om de marktwaarde objectief vast te stellen. Deze taxatiewaarde kan afwijken van de koopprijs, vooral in een sterk bewegende woningmarkt.
Verschillende factoren beïnvloeden de woningwaardering:
- Locatie: Buurt, voorzieningen en bereikbaarheid
- Woningtype: Vrijstaand, rijtjeshuis, appartement
- Staat van onderhoud: Renovaties en energielabel
- Marktomstandigheden: Vraag en aanbod in de regio
Een hogere eigen inbreng verlaagt de loan-to-value ratio en kan leiden tot betere hypotheekvoorwaarden. Banken zien een lagere LTV als minder risicovol, wat zich kan vertalen in een lagere rente of soepelere voorwaarden.
Bij een lagere taxatie dan verwacht kun je overwegen om meer eigen geld in te brengen, de koopprijs te heronderhandelen of te zoeken naar alternatieve financieringsmogelijkheden.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij de hypotheekbeoordeling
Wij begeleiden je door het complete beoordelingsproces en zorgen ervoor dat je optimaal voorbereid bent op de bankbeoordeling. Onze ervaren adviseurs kennen de criteria van alle banken en weten precies wat er nodig is voor een succesvolle hypotheekaanvraag.
Onze ondersteuning bij hypotheekbeoordeling omvat:
- Voorafgaande analyse: Complete check van je financiële situatie en mogelijke verbeterpunten
- Documentvoorbereiding: Zorgen dat alle benodigde papieren compleet en correct zijn
- Bankvoorselectie: Kiezen van de banken die het beste passen bij jouw profiel
- Begeleiding tijdens het proces: Persoonlijke ondersteuning bij elke stap van de aanvraag
Door onze onafhankelijke positie en jarenlange ervaring weten wij precies welke bank het beste past bij jouw specifieke situatie. Dit verhoogt de slaagkans van je hypotheekaanvraag aanzienlijk.
Wil je weten waar jij staat en hoe je je hypotheekkansen kunt optimaliseren? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek waarin we je situatie analyseren en een passende strategie bepalen.
