Je kunt een hypotheek krijgen zonder vast arbeidscontract, maar de voorwaarden zijn strenger en de beoordeling complexer. Banken kijken niet alleen naar het type contract, maar naar de stabiliteit en continuïteit van je inkomen. Of je nu zzp’er bent, tijdelijk werkt of een flexibel inkomen hebt, er zijn mogelijkheden, maar je moet weten hoe het systeem werkt.
In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over een hypotheek zonder vast contract, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Welke inkomensvormen tellen mee voor een hypotheek?
Voor een hypotheek tellen meerdere inkomensvormen mee, niet alleen een vast salaris. Banken accepteren doorgaans ook inkomen uit tijdelijke contracten, zelfstandig ondernemerschap, freelancewerk en in sommige gevallen uitkeringen of alimentatie. De sleutel is dat het inkomen aantoonbaar, stabiel en duurzaam moet zijn.
Welke inkomensvormen concreet worden meegenomen, verschilt per geldverstrekker. Maar in het algemeen gaat het om:
- Loondienst met vast contract: de meest eenvoudige situatie voor een bank
- Tijdelijk contract: wordt onder voorwaarden meegenomen, soms met een intentieverklaring van de werkgever
- Zzp-inkomen: berekend op basis van de gemiddelde winst over meerdere jaren
- Inkomen uit meerdere bronnen: combinaties van loondienst en freelance zijn mogelijk
- Partnerinkomens: bij een gezamenlijke hypotheekaanvraag worden beide inkomens beoordeeld
Het gaat er dus niet om dat je een vast contract hebt, maar dat je kunt aantonen dat je inkomen structureel is. Hoe beter je dat kunt onderbouwen, hoe groter de kans op een hypotheek.
Kun je een hypotheek krijgen met een tijdelijk contract?
Ja, een hypotheek met een tijdelijk contract is mogelijk. Veel banken accepteren een tijdelijk contract als de werkgever een zogeheten intentieverklaring afgeeft, waarin staat dat er uitzicht is op een vast dienstverband. Zonder die verklaring kijkt de bank naar de duur en het patroon van eerdere contracten.
Heb je al meerdere tijdelijke contracten achter elkaar gehad bij dezelfde werkgever, dan kan dat in je voordeel werken. Banken zien dat als bewijs van een stabiele arbeidsrelatie. Werk je via een uitzendbureau of payrollconstructie, dan is het lastiger, maar niet onmogelijk.
Belangrijk om te weten: bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring rekenen sommige banken met een lager toetsinkomen, wat invloed heeft op de maximale hypotheek. Het loont dan ook om meerdere geldverstrekkers te vergelijken, want de beoordeling verschilt aanzienlijk per bank.
Hoe berekenen banken het inkomen van een zzp’er?
Banken berekenen het inkomen van een zzp’er op basis van de gemiddelde jaarwinst over de afgelopen drie jaar. Ze kijken naar de jaarcijfers uit de boekhouding en nemen het gemiddelde, of soms het laagste jaar als uitgangspunt. Hoe langer je als zzp’er actief bent, hoe sterker je dossier.
Ben je korter dan drie jaar zzp’er, dan is het lastiger maar niet onmogelijk. Sommige geldverstrekkers accepteren ook twee jaar aan cijfers, of kijken naar een combinatie van historisch inkomen en een onderbouwde prognose. Een accountantsverklaring of een gedetailleerde opdrachtenportefeuille kan dan helpen.
Als zzp’er is het verstandig om je hypotheekopties te verkennen voordat je actief gaat zoeken naar een woning. Zo weet je wat realistisch is en kom je niet voor verrassingen te staan.
Wat is een inkomensvaste hypotheek en voor wie is die bedoeld?
Een inkomensvaste hypotheek is een hypotheekvorm waarbij de maandlasten zijn afgestemd op een stabiel, vooraf vastgesteld inkomensniveau, ongeacht fluctuaties in je werkelijke verdiensten. Deze vorm is bedoeld voor mensen met een wisselend inkomen die toch zekerheid willen over hun maandelijkse woonlasten.
In de praktijk is dit relevant voor zzp’ers, freelancers en mensen met variabele bonussen of commissie-inkomsten. De hypotheek zelf werkt niet anders dan een reguliere hypotheek, maar de beoordeling en de structuur houden rekening met het feit dat je inkomen niet elke maand hetzelfde is.
Het is geen standaardproduct dat iedere bank aanbiedt, dus het vraagt om gerichte vergelijking tussen geldverstrekkers. Precies daarom is onafhankelijk advies zo waardevol in dit soort situaties.
Hoeveel eigen geld heb je nodig zonder vast inkomen?
Zonder vast inkomen verwachten banken doorgaans dat je meer eigen geld inbrengt dan iemand met een vast contract. In Nederland kun je maximaal 100% van de woningwaarde financieren, maar bij een flexibel inkomen kan een geldverstrekker vragen om een groter eigen vermogen als buffer of zekerheid.
Denk bij eigen geld aan de volgende kostenposten die je sowieso zelf moet betalen:
- Overdrachtsbelasting: een percentage van de koopsom dat je zelf financiert
- Notariskosten: voor de hypotheekakte en de leveringsakte
- Taxatiekosten: verplicht bij de meeste hypotheekaanvragen
- Advies- en bemiddelingskosten: voor de begeleiding door een hypotheekadviseur
- Eventuele verbouwingskosten: als de woning een aanpassing nodig heeft
Bij een flexibel inkomen is het verstandig om ruimer eigen geld achter de hand te houden dan strikt noodzakelijk. Dat geeft je meer onderhandelingsruimte en vergroot je kansen bij de geldverstrekker. Ben je een starter? Lees dan ook meer over de mogelijkheden bij het kopen van je eerste woning.
Wat doet een hypotheekadviseur anders dan de bank bij flexibel inkomen?
Een onafhankelijk hypotheekadviseur vergelijkt meerdere geldverstrekkers en zoekt de bank die het beste aansluit bij jouw specifieke inkomenssituatie. De bank zelf beoordeelt alleen haar eigen producten en criteria. Bij een flexibel inkomen maakt dat verschil, want de ene bank is aanzienlijk soepeler dan de andere in de beoordeling van zzp-inkomen of tijdelijke contracten.
Een adviseur kent de acceptatiecriteria van tientallen banken en weet precies bij welke geldverstrekker jouw dossier de meeste kans maakt. Dat bespaart je niet alleen tijd, maar ook teleurstellingen. Bovendien helpt een adviseur je om je dossier zo sterk mogelijk te presenteren, van de juiste documenten tot een heldere onderbouwing van je inkomen.
Als je je afvraagt wat kost hypotheekadvies: een onafhankelijk adviseur werkt op fee-basis, wat betekent dat je vooraf weet waar je aan toe bent. Er zijn geen verborgen provisies of belangen die het advies kleuren.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij een hypotheek zonder vast contract
Een hypotheek zonder vast contract vraagt om maatwerk, en dat is precies wat wij bieden. Met bijna 60 jaar gecombineerde ervaring en toegang tot zo’n 40 banken en verzekeraars vinden wij voor elke inkomenssituatie de meest passende oplossing. Of je nu zzp’er bent, werkt met een tijdelijk contract of een combinatie van inkomstenbronnen hebt, wij kennen de weg.
Wat wij concreet voor je doen:
- We beoordelen jouw inkomenssituatie eerlijk en zonder verborgen belangen
- We vergelijken geldverstrekkers op producten, prijs en acceptatiecriteria
- We begeleiden je van het eerste gesprek tot aan de sleuteloverdracht
- We werken transparant op fee-basis, zodat je vooraf weet wat het advies kost
- Het eerste gesprek is altijd gratis en vrijblijvend
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem contact op voor een gratis kennismakingsgesprek. We kijken graag samen met je naar wat haalbaar is.
