Na een scheiding wordt de overwaarde van jullie huis verdeeld tussen beide partners. In de meeste gevallen betekent dit dat de overwaarde fifty-fifty wordt gesplitst, tenzij jullie in de samenlevingsovereenkomst of huwelijkse voorwaarden andere afspraken hebben gemaakt. Hoe die verdeling precies werkt en wat dat betekent voor de hypotheek, hangt af van een aantal praktische keuzes die jullie samen of via de rechter moeten maken.
De vragen die daarna opkomen zijn vaak heel concreet: hoe bereken je de overwaarde, wat als één partner in het huis wil blijven, en wat is ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid? De antwoorden op die vragen vind je hieronder.
Hoe wordt de overwaarde van een huis bij scheiding berekend?
De overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van de woning en de openstaande hypotheekschuld. Is de woning op dit moment bijvoorbeeld meer waard dan wat er nog aan hypotheek openstaat, dan is dat verschil de overwaarde die verdeeld moet worden.
Om de marktwaarde te bepalen, laten de meeste mensen een onafhankelijke taxateur langskomen. Die stelt een officieel taxatierapport op dat banken en notarissen accepteren. De openstaande hypotheekschuld staat op je jaarlijkse hypotheekopgave of is op te vragen bij de geldverstrekker.
Houd er rekening mee dat er bij de verkoop of uitkoop ook bijkomende kosten zijn, zoals makelaarskosten, notariskosten en eventuele boeterente bij vervroegde aflossing. Die kosten worden doorgaans van de overwaarde afgetrokken voordat de verdeling plaatsvindt.
Moet de overwaarde altijd fifty-fifty worden verdeeld?
Nee, de overwaarde hoeft niet altijd gelijk verdeeld te worden. De standaardregel bij gehuwden zonder huwelijkse voorwaarden is een gelijke verdeling, maar huwelijkse voorwaarden of een samenlevingsovereenkomst kunnen daarvan afwijken.
Een paar situaties waarbij de verdeling anders kan uitvallen:
- Eén partner heeft bij de aankoop een groter eigen vermogen ingebracht, bijvoorbeeld via een schenking of erfenis
- Er zijn huwelijkse voorwaarden opgesteld met koude of warme uitsluiting
- Samenwoners hebben in hun samenlevingsovereenkomst een andere verdeelsleutel afgesproken
- Er zijn tijdens het huwelijk extra aflossingen gedaan vanuit privévermogen van één partner
Het is verstandig om dit vroeg in het scheidingsproces te laten uitzoeken door een notaris of mediator, zodat er geen misverstanden ontstaan over wie recht heeft op welk deel.
Hoe werkt een partner uitkopen bij overwaarde?
Als één partner in de woning wil blijven wonen, kan die partner de ander uitkopen. Dat betekent dat de vertrekkende partner zijn of haar deel van de overwaarde uitbetaald krijgt, en dat de hypotheek volledig op naam van de blijvende partner komt te staan.
Het proces verloopt globaal in deze stappen:
- Taxatie laten uitvoeren om de actuele woningwaarde vast te stellen
- Overwaarde berekenen op basis van de taxatiewaarde minus de resterende hypotheekschuld
- Uitkoopbedrag bepalen, doorgaans de helft van de netto overwaarde
- Financiering regelen voor de blijvende partner, want die moet de hypotheek alleen kunnen dragen
- Notaris inschakelen voor de eigendomsoverdracht en aanpassing van de hypotheekakte
De grootste uitdaging is vaak de financiering. De blijvende partner moet op eigen inkomen een hypotheek kunnen afsluiten die hoog genoeg is om zowel de bestaande schuld als het uitkoopbedrag te dekken. Een hypotheek bij relatiebeëindiging vraagt daarom om een zorgvuldige berekening van de financieringsmogelijkheden.
Wat is ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid en wanneer is het nodig?
Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat één partner officieel wordt losgemaakt van de hypotheekschuld. Zolang beide namen in de hypotheekakte staan, zijn jullie allebei volledig aansprakelijk voor de volledige schuld, ook na de scheiding.
Dit is nodig zodra één partner in de woning blijft en de ander de woning verlaat. Zonder ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid blijft de vertrekkende partner financieel verantwoordelijk als de blijvende partner de hypotheek niet meer betaalt. Dat heeft ook gevolgen voor de leencapaciteit van de vertrekkende partner bij een nieuwe woning.
De bank beslist of ze ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid verleent. Ze beoordelen daarvoor of de blijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen op basis van inkomen en andere financiële verplichtingen. Meer over dit proces lees je op onze pagina over relatiebeëindiging en hypotheek.
Wat als de hypotheek hoger is dan de woningwaarde?
Als de hypotheekschuld hoger is dan de actuele woningwaarde, is er sprake van een restschuld in plaats van overwaarde. In dat geval is er geen bedrag te verdelen, maar juist een schuld die verdeeld moet worden.
Bij verkoop van de woning blijft er dan een restschuld over. Die restschuld wordt in principe gelijk verdeeld, tenzij jullie andere afspraken hebben gemaakt. Sommige geldverstrekkers bieden een regeling voor de financiering van een restschuld, maar de mogelijkheden zijn beperkt en afhankelijk van de specifieke situatie.
Wil één partner in de woning blijven terwijl er een restschuld is? Dan is dat financieel complex. De blijvende partner neemt dan een schuld over zonder dat daar overwaarde tegenover staat. Het is in zo’n geval extra belangrijk om de opties goed te laten doorrekenen voordat er beslissingen worden genomen. Bekijk ook onze informatie over hypotheek oversluiten als je overweegt de lening opnieuw in te richten.
Wanneer schakel je een hypotheekadviseur in bij een scheiding?
Zo vroeg mogelijk. Idealiter schakel je een hypotheekadviseur in zodra duidelijk is dat de relatie eindigt en er een gezamenlijke woning in het spel is. Hoe eerder je weet wat de financiële mogelijkheden zijn, hoe beter je de overige afspraken in het scheidingsproces kunt afstemmen.
Een hypotheekadviseur helpt je onder andere met:
- Inzicht in de financiële haalbaarheid van uitkopen of zelfstandig verder met de hypotheek
- De aanvraag voor ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid bij de bank
- Het vergelijken van geldverstrekkers als de hypotheek opnieuw moet worden afgesloten
- Begeleiding bij de communicatie met de bank en de notaris
Een scheiding is al emotioneel zwaar genoeg. De financiële kant hoeft niet ook nog een puzzel te zijn als je de juiste begeleiding hebt. Bekijk alle hypotheekdiensten die daarbij kunnen helpen.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij een hypotheek na relatiebreuk
Bij Van den Boer & Roggen begrijpen we dat een scheiding of relatiebreuk een ingrijpende periode is. We begeleiden je stap voor stap door het hele hypotheekproces, van de eerste berekening tot de uiteindelijke afhandeling bij de notaris. Wat we voor je kunnen doen:
- Inzichtelijk maken wat de overwaarde of restschuld is en wat dat voor jou betekent
- Berekenen of je de hypotheek zelfstandig kunt dragen na uitkoop
- De aanvraag voor ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid begeleiden
- Vergelijken bij ruim 40 geldverstrekkers voor de beste oplossing in jouw situatie
- Persoonlijk advies zonder provisiebelangen, op transparante fee-basis
Het eerste gesprek is altijd gratis en vrijblijvend. Neem contact met ons op en we kijken samen wat de beste stap vooruit is voor jouw situatie.
