Een bank kan je inkomen berekenen zonder vast contract, maar de methode verschilt sterk van de standaardberekening voor mensen in loondienst. Grofweg kijkt een geldverstrekker naar je gemiddelde inkomen over een bepaalde periode, de stabiliteit daarvan en soms naar een verklaring van je werkgever. De exacte aanpak hangt af van jouw werksituatie: flexwerker, zzp’er of freelancer. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over een hypotheek zonder vast contract.
Welke inkomsten telt de bank mee bij een flexibel contract?
Bij een flexibel contract telt de bank niet automatisch je volledige bruto maandloon mee. In plaats daarvan kijkt de geldverstrekker naar je gemiddeld aantoonbare inkomen over de afgelopen periode, meestal de laatste twee of drie jaar. Hoe stabieler en hoger dat gemiddelde, hoe meer hypotheek je kunt krijgen.
Welke inkomsten precies worden meegenomen, verschilt per situatie. Over het algemeen geldt:
- Tijdelijk contract met uitzicht op vast: sommige banken tellen dit mee als vast inkomen, mits je werkgever een intentieverklaring tekent
- Nuluren- of oproepcontract: de bank berekent een gemiddelde op basis van je loonstroken van de afgelopen twaalf maanden
- Uitzendwerk: afhankelijk van de fase van je uitzendcontract en de duur van je dienstverband
- Meerdere deeltijdbanen: beide inkomens kunnen worden meegenomen als ze allebei aantoonbaar en stabiel zijn
Wisselende inkomens worden dus niet genegeerd, maar ze worden wel kritischer beoordeeld. Een geldverstrekker wil zekerheid dat je de maandlasten ook in de toekomst kunt dragen.
Hoe berekent de bank je inkomen als zzp’er of freelancer?
Als zzp’er of freelancer berekent de bank je inkomen op basis van je gemiddelde winst uit onderneming over de afgelopen drie jaar. Daarvoor gebruikt de geldverstrekker je belastingaangiften en jaarrekeningen. Heb je nog geen drie jaar ondernemingshistorie, dan zijn de mogelijkheden beperkter, maar niet altijd onmogelijk.
Concreet kijkt de bank naar de volgende documenten:
- Belastingaangiften van de afgelopen drie jaar
- Jaarrekeningen opgesteld door een accountant of boekhouder
- Soms een prognose voor het lopende jaar, opgesteld door een erkende accountant
Het gemiddelde van die drie jaar wordt gebruikt als toetsinkomen. Als je inkomen sterk is gestegen, werkt dat in je voordeel. Is het gedaald, dan telt de bank doorgaans het laagste jaar het zwaarst mee. Startende zzp’ers met minder dan een jaar ervaring vinden bij de meeste traditionele banken weinig gehoor, maar er zijn gespecialiseerde geldverstrekkers die ook met een kortere ondernemingshistorie werken.
Wat is een intentieverklaring en wanneer heb je die nodig?
Een intentieverklaring is een document dat je werkgever ondertekent om aan te geven dat hij de intentie heeft jouw tijdelijke contract om te zetten naar een vast dienstverband. Banken gebruiken dit document om een flexibel contract toch als vast inkomen te mogen beschouwen bij de hypotheekberekening.
Je hebt een intentieverklaring nodig wanneer je een tijdelijk contract hebt, maar de bank jouw inkomen toch wil meenemen alsof het een vast contract betreft. Zonder deze verklaring rekent de geldverstrekker met een lager of gemiddeld inkomen, wat je maximale hypotheek drukt.
Let op: een intentieverklaring is geen garantie. De bank beoordeelt ook de financiële gezondheid van je werkgever en de sector waarin je werkt. Werkt je werkgever in een stabiele branche en heeft het bedrijf een solide staat van dienst, dan weegt de verklaring zwaarder mee.
Hoeveel hypotheek kun je krijgen zonder vast contract?
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen zonder vast contract hangt af van je aantoonbare inkomen, de stabiliteit ervan en de geldverstrekker die je kiest. In principe gelden dezelfde inkomensnormen als voor mensen met een vast contract, maar de berekening van dat inkomen is complexer en leidt vaak tot een lager toetsinkomen.
Factoren die je maximale hypotheek bepalen zijn onder andere:
- Je gemiddeld aantoonbaar inkomen over de afgelopen jaren
- De waarde van de woning die je wilt kopen
- Je eigen vermogen en eventuele spaargelden
- Bestaande schulden of financiële verplichtingen
- De geldverstrekker en zijn beleid voor flexibele contracten
Heb je een partner met een vast inkomen, dan kan dat je totale leencapaciteit aanzienlijk verhogen. Ook de startersmogelijkheden voor eerste woningkopers kunnen in sommige gemeenten extra financiële ruimte bieden.
Welke hypotheekverstrekkers zijn het meest flexibel voor flexwerkers?
Niet elke bank hanteert hetzelfde beleid voor flexwerkers. Sommige geldverstrekkers zijn aanzienlijk soepeler dan andere en hebben specifieke producten of beoordelingscriteria voor mensen zonder vast contract. Het loont dus om meerdere aanbieders te vergelijken in plaats van alleen bij je eigen bank aan te kloppen.
Over het algemeen zijn kleinere of gespecialiseerde hypotheekverstrekkers vaker bereid om maatwerk te leveren. Zij kijken soms verder dan alleen het type contract en wegen ook je sector, werkervaring en toekomstperspectief mee. Grote traditionele banken hanteren doorgaans strikter beleid, al zijn er uitzonderingen.
Een onafhankelijk hypotheekadviseur heeft toegang tot een breed netwerk van geldverstrekkers en weet precies welke partijen het meest geschikt zijn voor jouw specifieke situatie. Dat scheelt je veel zoekwerk en vergroot de kans op een passende hypotheek.
Wat kun je doen om je hypotheekkansen te verbeteren?
Er zijn concrete stappen die je kunt zetten om je positie als flexwerker op de hypotheekmarkt te versterken. Voorbereiding en het aanleveren van de juiste documentatie maken een groot verschil in hoe een bank jouw aanvraag beoordeelt.
Praktische tips om je kansen te vergroten:
- Bouw een aantoonbare werkhistorie op: hoe langer en stabieler je inkomen, hoe beter
- Zorg voor een goed gevulde spaarrekening: eigen vermogen vergroot je geloofwaardigheid als aanvrager
- Los bestaande schulden af: creditcardschulden en persoonlijke leningen drukken je maximale hypotheek
- Vraag je werkgever om een intentieverklaring: als je een tijdelijk contract hebt
- Laat je jaarrekeningen opstellen door een erkende accountant: dit vergroot de betrouwbaarheid van je inkomensgegevens als zzp’er
- Schakel een onafhankelijk adviseur in: die kent de markt en weet welke geldverstrekker bij jou past
Hoe eerder je begint met deze voorbereiding, hoe sterker je staat op het moment dat je daadwerkelijk een woning wilt kopen.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij een hypotheek zonder vast contract
Een hypotheek afsluiten zonder vast contract vraagt om een adviseur die de markt door en door kent en toegang heeft tot een breed aanbod van geldverstrekkers. Daar kunnen wij het verschil maken. Wij werken volledig onafhankelijk en hebben agentschappen bij ongeveer 40 banken en verzekeraars, die we zorgvuldig selecteren op producten, prijs en kwaliteit.
Wat wij voor jou doen:
- We inventariseren jouw persoonlijke situatie grondig in een gratis en vrijblijvend eerste gesprek
- We vergelijken geldverstrekkers die specifiek geschikt zijn voor flexwerkers en zzp’ers
- We begeleiden je van A tot Z door het hele hypotheekproces, van aanvraag tot sleuteloverdracht
- We werken op fee-basis zonder provisiebelangen, zodat ons advies altijd volledig in jouw belang is
- We leggen in begrijpelijke taal uit waar kosten uit bestaan, zodat je nooit voor verrassingen staat
Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn? Neem vrijblijvend contact op voor een gratis eerste gesprek. We denken graag met je mee over de beste aanpak voor jouw situatie.
