Ja, oversluiten zonder vast contract is mogelijk. Geldverstrekkers kijken niet alleen naar de aard van je arbeidscontract, maar naar het totaalplaatje van je financiële situatie. Of je aanvraag kans van slagen heeft, hangt sterk af van de stabiliteit en aantoonbaarheid van je inkomen. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over oversluiten zonder vast dienstverband.
Wat beoordelen geldverstrekkers als je geen vast contract hebt?
Geldverstrekkers beoordelen bij een hypotheek zonder vast contract vooral de continuïteit en betrouwbaarheid van je inkomen. Ze willen zekerheid dat je de maandlasten ook in de toekomst kunt dragen. Daarvoor kijken ze verder dan alleen je contractvorm en nemen ze meerdere factoren mee in hun beoordeling.
De meest gebruikte maatstaf is een inkomensverklaring van je werkgever, ook wel een intentieverklaring of werkgeversverklaring genoemd. Hierin geeft je werkgever aan wat je verdient en of er uitzicht is op een vast dienstverband. Sommige banken accepteren dit als voldoende garantie, anderen stellen aanvullende eisen.
Naast de werkgeversverklaring letten geldverstrekkers op:
- De duur van je huidige dienstverband en eventuele eerdere contracten bij dezelfde werkgever
- De sector waarin je werkt en de arbeidsmarktkansen daarin
- Je inkomensontwikkeling over de afgelopen jaren
- Eventueel eigen vermogen of spaargeld als buffer
- Je huidige schulden en financiële verplichtingen
Hoe sterker je dossier op al deze punten, hoe groter de kans dat een geldverstrekker bereid is mee te werken aan je oversluiting.
Welke contractvormen worden geaccepteerd bij oversluiten?
Bij het oversluiten van een hypotheek zonder vast contract worden meerdere contractvormen geaccepteerd, maar de voorwaarden verschillen per geldverstrekker. Tijdelijke contracten, oproepcontracten en zelfstandig ondernemerschap worden allemaal anders beoordeeld.
Tijdelijk contract met uitzicht op vast
Een tijdelijk contract wordt door veel banken geaccepteerd als je werkgever een intentieverklaring afgeeft. Daarin staat dat je bij goed functioneren in aanmerking komt voor een vast contract. Dit is voor veel geldverstrekkers voldoende om je aanvraag in behandeling te nemen.
Zelfstandig ondernemerschap en zzp
Als zelfstandige of zzp’er moet je doorgaans meerdere jaren aan jaarrekeningen en belastingaangiften overleggen. Banken berekenen je inkomen dan op basis van een gemiddelde over die jaren, soms met een voorzichtige correctie naar beneden. Hoe langer je aantoonbaar actief bent als ondernemer, hoe sterker je positie.
Flexibele en nul-urencontracten
Nul-urencontracten en oproepcontracten zijn het lastigst te financieren, omdat het inkomen sterk kan schommelen. Sommige geldverstrekkers accepteren deze contractvormen wel als je een aantoonbare inkomenshistorie hebt van minimaal een jaar bij dezelfde werkgever. Een onafhankelijk hypotheekadvies helpt je in kaart te brengen welke banken hier het meest flexibel in zijn.
Hoe berekenen banken je maximale hypotheek zonder vast inkomen?
Banken berekenen je maximale hypotheek zonder vast inkomen op basis van een vastgesteld toetsinkomen. Dit toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van de documenten die je aanlevert, zoals jaarrekeningen, loonstroken of een inkomensverklaring. Het bedrag dat banken als inkomen meetellen, is vaak lager dan je feitelijke bruto verdiensten.
Voor werknemers met een tijdelijk contract geldt vaak het inkomen op de werkgeversverklaring als uitgangspunt. Voor zelfstandigen rekenen banken doorgaans met de gemiddelde belastbare winst over de afgelopen twee of drie jaar. Is dat gemiddelde wisselend, dan nemen sommige banken het laagste jaar als uitgangspunt, wat je maximale hypotheek drukt.
Daarnaast speelt de zogenaamde loan-to-income norm een rol: de verhouding tussen je hypotheekbedrag en je inkomen. Deze norm is wettelijk vastgelegd en geldt voor iedereen, ongeacht contractvorm. Het enige verschil is dat het toetsinkomen bij flexibele contracten vaker lager uitvalt, waardoor de maximale hypotheek ook lager uitkomt.
Wanneer is oversluiten financieel zinvol ondanks de extra drempels?
Oversluiten is financieel zinvol als de besparing op je maandlasten opweegt tegen de kosten die je maakt om te oversluiten. Die kosten bestaan uit meerdere onderdelen, en het is belangrijk die goed in kaart te brengen voordat je een beslissing neemt.
De kosten van oversluiten bestaan doorgaans uit:
- Boeterente: als je je huidige hypotheek eerder aflost dan afgesproken, rekent je bank een vergoeding. Hoe hoog die is, hangt af van de resterende rentevaste periode en het renteverschil.
- Advies- en bemiddelingskosten: voor het regelen van de nieuwe hypotheek betaal je een adviseur. Bij een fee-gebaseerde adviseur zijn deze kosten transparant en vooraf bekend.
- Notariskosten: voor het passeren van de nieuwe hypotheekakte bij de notaris.
- Taxatiekosten: sommige geldverstrekkers vereisen een nieuwe taxatie van je woning.
Oversluiten is vooral interessant als de huidige marktrente significant lager ligt dan je bestaande rente, of als je financiële situatie is veranderd en je in aanmerking komt voor betere voorwaarden. Bereken altijd de terugverdientijd: hoelang duurt het voordat de maandelijkse besparing de eenmalige kosten heeft goedgemaakt?
Wat kun je doen als je aanvraag wordt afgewezen?
Als je aanvraag voor oversluiten wordt afgewezen, betekent dat niet dat je geen opties meer hebt. Een afwijzing bij één geldverstrekker zegt niets over wat andere banken bereid zijn te doen. De hypotheekmarkt bestaat uit tientallen aanbieders met elk hun eigen acceptatiebeleid.
Stappen die je kunt zetten na een afwijzing:
- Vraag om een schriftelijke toelichting op de afwijzing, zodat je weet welk knelpunt er speelt
- Verbeter je dossier waar mogelijk, bijvoorbeeld door aanvullende documenten te verzamelen of schulden af te lossen
- Wacht tot je contractsituatie verandert, zoals een verlenging of vaste aanstelling
- Verken andere geldverstrekkers via een onafhankelijk adviseur die toegang heeft tot een breed aanbod
Het kan ook helpen om je oversluiting uit te stellen tot het moment waarop je rentevaste periode afloopt. Op dat moment vervalt de boeterente en zijn de drempels voor oversluiten een stuk lager. Neem ook eens een kijkje op onze pagina over het kopen van een eerste woning als je overweegt om tegelijk met het oversluiten een stap te zetten op de woningmarkt.
Hoe Van den Boer & Roggen helpt bij oversluiten zonder vast contract
Een hypotheek zonder vast contract oversluiten vraagt om maatwerk. Niet elke bank hanteert dezelfde regels, en de kans op succes hangt sterk af van hoe je dossier wordt gepresenteerd. Dat is precies waar wij het verschil maken.
Wat wij voor je doen:
- We brengen je volledige financiële situatie in kaart, inclusief contractvorm, inkomen en vermogen
- We vergelijken het aanbod van circa 40 banken en verzekeraars op producten, prijs en voorwaarden
- We selecteren de geldverstrekkers die het meest open staan voor jouw specifieke situatie
- We begeleiden je van A tot Z door het hele oversluitproces, van eerste gesprek tot passeren bij de notaris
- We werken op fee-basis zonder provisiebelangen, zodat ons advies altijd volledig in jouw belang is
Het eerste gesprek is altijd gratis en vrijblijvend. In dat gesprek laten we zien wat we voor je kunnen betekenen en wat eventuele vervolgstappen kosten. Zo weet je precies waar je aan toe bent, ook als het gaat om wat kost hypotheekadvies. Neem contact met ons op en ontdek wat er mogelijk is voor jouw situatie.
